华侨城新掌门张振高，准备轻装上阵。
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2月15日深夜，华侨城A（000069.SZ）交代了去年百亿预亏的原因。
半个月前，华侨城发布业绩预告，2022年净利润亏损预计最高110亿元，同比下降389%，为上市以来首次亏损。
市场低迷的2022年，房企亏损并不稀奇。意外的是，老牌央企华侨城也出现巨额亏损。
去年前三季度，华侨城还有1.26亿元的盈利，到第四季度情况陡然直下。市场哗然，深交所发函要求解释。
接掌华侨城，张振高的首份成绩单，就很不平静。
1百亿减值在最初的业绩预告中，华侨城列举了亏损原因，比如房地产业务销售下滑、毛利率下降、投资收益减少等。
最主要是计提存货跌价准备和景区计提减值增加。
最新的官方公告显示，截至2022年末，华侨城有减值迹象的存货，集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州等城市，计提的存货跌价准备合共约80亿—105亿元。
对资产进行计提减值准备，是上市公司的一种财务手段，有利于风险释放。
只是，资产减值判断的主观性较大，为财务运作带来空间。这也是深交所关注的原因。
一位房企财务人士告诉《21CBR》记者，当存货市价持续下跌，低于账面价值，且未来上升的可能性小，上市公司可以根据会计准则相关要求，计提存货跌价准备。
若未来价格回升，计提存货跌价的金额可回调。
华侨城提到，公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，“以价换量”成为市场常态，根据可去化的市场价格计算，部分区域存货的可变现净值低于成本。
公司预计，房地产市场短期调整压力仍较大，所以去年第四季度对相关存货计提了资产减值，导致业绩由盈转亏。
目前华侨城的存货比例处于高位，截至2022年9月底，存货金额为2527亿元，占总资产54.23%。
2重新出发将百亿亏损的风险一次性出清，张振高有新的打算。
张原为保利集团总经理，2022年3月底出任华侨城集团董事长，4月底被选为华侨城董事长。甫一上任，就面临业绩下滑的难题。
华侨城不是一家典型房企，长期靠两条腿走路：房地产开发+文化旅游。2020年以来，两大支柱业务均受到冲击，华侨城不断减速。
首先看房地产业务，2022年销售额552.7亿元，同比下降33%，参照行业整体毛利率下降趋势，收入减少是必然的。
文旅业务版图广，影响也不小。
华侨城旗下拥有27家景区、28家酒店、7家开放式旅游区、1家旅行社，欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等主题公园都是华侨城的产业。
2022年，华侨城旗下文旅企业接待游客6184.9万人次，不到 2021年的七成。
去年上半年，该业务收入同比减少44.25%，下半年的数据预计也不乐观。
一边收入减少，一边还得降负债，截至去年三季度末，华侨城流动负债合计达2321亿元，短期有息负债额为298亿元。
资金紧张，华侨城现金流告负，截至2022年9月末，货币资金比年初减少207亿至469亿元。
为了减轻资金及负债压力，过去两年，华侨城开启瘦身模式，出售了一些子公司股权。
今年，华侨城又对文旅产业动刀。2月8日，把剑门关华侨城旅游公司80%股权摆上桌面，挂牌底价4.75亿元。
剑门关项目在2017年底签约开工时，宣布投资近百亿元。
今年初，旅游业大幅反弹，剑门关旅游有望走出低谷，华侨城依然选择退出。
3向市而生华侨城一度强调要去地产化，要以旅游为核心增长极。
2022年房地产业务收缩，文旅业务成为华侨城的收入大头，上半年贡献了105.5亿元收入，占总收入64.3%，比年初提升二十个百分点。
张振高上任之后，调整了方向，在继续“两手抓”的同时，以房地产为中心。华侨城放话要“向市而生”，旗帜鲜明地做地产。
2月初，华侨城在投资者活动关系表中提到，房地产板块的经营策略可能会调整。2022 年其在全国160多家参控股法人单位，整合到22家城市公司。
顶着压力，华侨城拿地力度较小，2022年，华侨城拿出27亿元，购地5宗，其中2宗为文旅综合用地，分别位于成都、东莞。
2023年，在谨慎投资态度下，华侨城计划一方面参与市场化招拍挂，补仓优质项目，另一方面获取高性价比综合开发项目，保持文旅综合开发的优势。
今年初，华侨城联合广东顺控城投，以20.5亿元拿下佛山市的欢乐海岸旁商住地，拟打造为欢乐海岸PLUS二期项目，总投资60亿元。
借势市场回暖，华侨城似乎迎来转机。
1月，公司旗下的文旅企业合计接待游客758.9万人次，同比增长59%。
不过房地产板块复苏还需时日，1月销售额19.2 亿元，同比下降 39%。
甩掉百亿包袱之后，华侨城有望重回正轨。
