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张静律师解答：不应当，法律规定“建筑物总面积”按专有部分面积之和计算。各地对成立业委会面积和人数的规定或许不一样，但都是规定了面积和户数一起要达到什么标准，故建筑物总面积和户数要保持一致，相应的建筑物面积，需对于相应的“户”。小区的卫生站、居委会、架空层等面积属于公建配套，并非建设单位出售的专有部分，不能对应相应的“户”，不应计入建筑专有总面积。除此之外，小区还有很多各种各样的面积（如售楼处、露天车位、小区会所等），实践中经常发生不知道是否应当计入建筑物总面积的疑惑，其实按照这个思路，有一个最简单的判定方法，就是：开发商能卖，能过户给他人的面积，就应当计入建筑物总面积。否则就不应当计入建筑物总面积。律师提醒，该观点实践中也有争议，部分法官不一定支持，但本律师认为是比较合理的观点。如下面这个案件，一审法官就是这个观点，认为未登记在开发商名下的卫生站、居委会等都不能计入建筑物总面积。二审法院未对该观点表示赞成或反对，但指出即使剔除这些面积，表决的面积还是未过半，于是认为街道办不给筹备组备案合法。

判决书节选：

一审法院（广州铁路运输法院）认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法（已失效，现为《民法典》）第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”《广东省物业管理条例》第二十二条规定：“业主大会决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。（二）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。”根据上述规定，制定和修改业主大会议事规则、管理规约、选举业主委员会应经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,同时也明确了专有面积、建筑物总面积、总人数的计算方法。本案中争议焦点在于保某小区建筑物总面积的计算，筹备组根据广州市×于2014年3月6日向天某公司作出的《广州市房地产初始登记告知书》的附件《房屋清单》计算，该告知书记载：“广州市天某房地产开发有限公司：你申请的位于天河区1号、3号、3号之一、3号之二（除1号401、402、501房外）房屋的初始登记，经审核，根据《广州市城镇房地产登记办法》的第二十八、二十九条规定，现已核准登记……”该清单每页左上角记载“确权总建筑面积45533.8075m2”。根据各方陈述,该清单未包括天河区3号车位、3号1至3层等房的产权信息，筹备组根据该房屋清单面积左上角记载面积45533.8075平方米，再加上车位面积2554.5平方米共计48088.075平方米来计算保某小区建筑总面积。街道办认为筹备组在计算建筑物总面积时未将规划用途为公建配套的建筑面积计入，即认为3号的规划用途为卫生站、文化站、居委会、垃圾房、社区服务中心等公建配套的房屋及规划用途为无使用功能、架空层（如3号之一、3号之二401房）、非机动车库、地下**另共有面积（地库除车位以外的并进行产权登记的部分等公建配套的部分，应当计入专有面积之和。对此，上述公建配套并非建设单位出售的专有部分，不应计入建筑专有总面积。街道办以此为由认为涉案业主大会会议决议未经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并对筹备组的备案申请不予备案，并作出穗天石物函[2017]010号《关于办理业主位会员备案事项的复函》，理据不足，一审法院不予支持。天河区政府于2017年9月7日作出天河府行复[2017]某号《行政复议决定书》，决定维持上述复函，亦为不当。综上，吴某请求撤销涉案复函及行政复议决定，并请求判令某街道办对筹备组的备案申请重新作出处理，一审法院予以支持。

二审法院（广州铁路运输中级法院）认为，各方对于保某小区同意业主委员会申请备案事宜的业主人数过半无异议，争议焦点是同意备案事宜业主专有部分占建筑物总面积是否过半。根据《广东省物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。本案中，各方当事人对于保某业主委员会备案所涉物业管理区域范围为广州市天河区××××××、3号、3号之一、之二，包括了高层住宅、商业裙楼以及地下停车场并无异议，本院予以确认。根据广州市规划和自然资源局天河区分局的相关复函及附件，涉案小区物业管理区域范围内的规划验收建筑面积为77758.4平方米（包括公建配套面积），即便将某街道办认为属于地下停车场及商业裙楼内的公建配套面积13339.5008平方米全部扣减后总面积为64418.9平方米，同意备案事宜业主专有部分面积27977.47平方米明显未过半数。一审法院以广州市×年3月6日出具的《广州市房地产初始登记告知书》及附件《房屋清单》（缺页不完整）记载的“确权总建筑面积45533.8075m2”为基础，加上筹备组根据《保某地下停车位租售方案》中的车位位置、数量、面积计算的地下停车位面积2554.5平方米，认定涉案小区房屋和车位总建筑专有面积为48088.75平方米，上述总面积没有将涉案小区商业裙楼部分面积包括在内，计算不当，且以现行租售车位的情况推定地下停车位面积的依据亦明显不足。据此，一审法院撤销被诉复函及行政复议决定，判令某街道办对保某小区业主委员会申请备案事宜重新作出处理的事实依据不足，处理不当，本院予以纠正。

根据《民法典》第二百七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第二条、第三条，建筑物区分所有权业主共同决定事项的投票规则和业主专有、共有部分的区分有明确规定。保某小区业主委员会的相关备案事宜，可依法重新申请处理。